Comparación de precio por m²
Última actualización: setiembre 2026 · Fuentes: Urbania Index (nov-2025) y BCRP (1T-2026), citadas abajo con enlace.
| Indicador | Miraflores | San Isidro |
|---|---|---|
| Urbania Index, nov-2025 (S/ por m²) | S/ 8,670 | S/ 9,231 |
| ≈ en dólares (mismo dato Urbania) | USD 2,573/m² | USD 2,739/m² |
| BCRP, 1T-2026, publicado jul-2026 (mediana de todo el distrito) | USD 2,464/m² | USD 2,605/m² |
| Depa de 80 m² (calculado sobre el precio Urbania) | USD 206,000 | USD 219,000 |
El tipo de cambio referencial usado es S/ 3.37 (BCRP/SBS, 20-ago-2026) — se mueve, verifícalo el día que lo necesites. El BCRP publica USD 2,464/m² para Miraflores y USD 2,605/m² para San Isidro (mediana, 1T-2026): no son fuentes independientes de Urbania, es la misma base de avisos con otra estadística (mediana en vez de promedio), por eso los números quedan distintos entre sí y frente al de Urbania.
Las mejores zonas para comprar
Miraflores
- Malecón y zona frente al mar: la más cotizada, vista al Pacífico.
- Santa Cruz: cerca de Larcomar y la frontera con San Isidro.
- El Reducto / La Aurora: tranquila, arbolada, familiar.
- Parque Kennedy y centro: máxima conectividad y comercio.
- San Antonio: límite con Surquillo, mejores precios de entrada.
San Isidro
- El Golf: la zona más exclusiva de Lima, ticket más alto.
- Country Club / Camino Real: residencial de lujo.
- Orrantia del Mar / Chacarilla del Estanque: residencial consolidada.
- Corpac: moderna, cerca del centro empresarial.
- Centro financiero (Javier Prado / Rivera Navarrete): ideal para renta corporativa.
¿A quién le conviene cada distrito?
- Compra en Miraflores: quien busca patrimonio en zona premium; el precio de oferta se mantuvo estable en los últimos 12 meses (−0.5%, Urbania nov-2025).
- Alquila en Miraflores: quien aún no tiene inicial o vive temporalmente en Lima (oferta amplia de alquiler amoblado).
- Compra en San Isidro: quien busca patrimonio premium y máxima conservación de valor.
- Alquila en San Isidro: ejecutivos y empresas que necesitan cercanía al centro financiero.
- Presupuesto para 80 m²: USD 206,000 en Miraflores contra USD 219,000 en San Isidro (ambos calculados sobre el precio Urbania de cada página).
- Prioridad de precio de entrada: Miraflores es 6.1% más barato por m² que San Isidro (S/8,670 vs S/9,231, Urbania nov-2025).
¿En qué se parecen los dos?
- Los dos son distritos premium de Lima Moderna, con alta demanda sostenida.
- En los dos, el precio publicado es de oferta (aviso), no el precio de cierre real de la transacción.
- En los dos existen productos para independientes e informales: Mivivienda, Techo Propio, Mibanco, Caja Arequipa.
- La asesoría al comprador es gratuita en ambos casos; se cobra la comisión al lado vendedor.
Veredicto de Juan Carlos Gálvez, agente inmobiliario en Lima:
Si priorizas vida frente al mar, comercio y ocio a pie (Larcomar, Parque Kennedy) y una alta demanda turística/ejecutiva para alquilar, Miraflores te conviene — y además es 6.1% más barato por m². Si tu prioridad es la máxima estabilidad patrimonial, el centro financiero del país a la puerta y clientela corporativa para renta, San Isidro lo justifica, aunque pagues más por m².
Fuentes usadas en esta comparación
- Urbania Index — Índice de Venta & Alquiler, informe Lima, noviembre 2025 (PDF, fuente del precio en soles).
- BCRP — Nota de Estudios N.° 51 (2026), indicadores del mercado inmobiliario del I trimestre de 2026 (PDF, fuente de la mediana en dólares).
- Página de Miraflores y página de San Isidro en este sitio, actualizadas el 20 de agosto de 2026.
"Miraflores y San Isidro compiten por el mismo comprador premium, pero resuelven necesidades distintas: uno vende estilo de vida frente al mar, el otro vende estabilidad patrimonial junto al centro financiero", explica Juan Carlos Gálvez, agente inmobiliario en Lima.
Asesoría gratuita para el comprador; trabajamos con la comisión del lado vendedor.
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