Tu Propiedad Lima es la web de un agente inmobiliario en Lima Moderna, para personas que buscan comprar, alquilar o vender un departamento, casa u oficina en Lima. Reunimos precios reales de mercado por distrito, te decimos si podrías calificar para tu crédito y te conectamos con asesoría directa, sin intermediarios ni promesas infladas.
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Precio del m² por zona (datos reales)
Comparativo de las 5 zonas de Lima que cubrimos hoy, con precio de mercado por metro cuadrado, el precio típico de un departamento de 3 dormitorios y las mejores sub-zonas de cada distrito. Ordenado de mayor a menor precio por m².
| Distrito | USD / m² | S/ / m² | Depa 3 dorm. típico | Mejores zonas | Ver guía |
|---|---|---|---|---|---|
| San Isidro | USD 2,739 | S/ 9,231 | USD 334,000 (~122 m²) | El Golf, Country Club, Orrantia | Ver → |
| Miraflores | USD 2,573 | S/ 8,670 | USD 278,000 (~108 m²) | Malecón, Santa Cruz, Reducto | Ver → |
| Surco | USD 2,023 | — | USD 210,000 (~104 m², mediana) | Chacarilla, Monterrico, La Encantada | Ver → |
| Jesús María | USD 2,247 | S/ 7,574 | USD 200,000 (~89 m²) | San Felipe, Salaverry, Campo de Marte | Ver → |
| La Molina | USD 1,584 | S/ 5,337 | USD 144,000 (~91 m²) | La Planicie, Rinconada, Sol de La Molina | Ver → |
Fuente: Urbania Index — informe Lima de noviembre 2025, el último publicado (el dato de Surco viene de portales inmobiliarios públicos, metodología distinta — mediana, no promedio). Es el precio medio de aviso (oferta), no el precio de cierre de la transacción. El dato original está en soles; el equivalente en dólares se calcula al tipo de cambio referencial S/3.37 (BCRP/SBS, 20 de agosto de 2026) — se mueve, verifícalo el día que lo necesites. El precio del depa de 3 dormitorios típico sale de la sección "¿Qué consigues con tu presupuesto?" de cada página de zona. Surco no publica su precio en soles en su propia página, por eso queda el guion.
Los 5 distritos que cubrimos concentran gran parte de la demanda de Lima Moderna: San Isidro y Miraflores son los más caros por m², con mejor liquidez de reventa y demanda de alquiler ejecutivo o turístico. Surco y Jesús María quedan en un rango intermedio. La Molina es el más accesible por m² y el que mejor rinde en área por presupuesto. Iremos sumando más zonas con la misma exigencia: solo datos que podamos verificar contra una fuente pública real.
Los 12 distritos que mide el BCRP, de más caro a más barato
Segunda medición del mismo mercado, con otra metodología y otro período: el Banco Central de Reserva del Perú publica cada trimestre la mediana del precio de venta en dólares por metro cuadrado de 12 distritos de Lima. Estos son los números del primer trimestre de 2026.
| # | Distrito | USD / m² | Grupo (BCRP) | Página |
|---|---|---|---|---|
| 1 | San Isidro | USD 2,605 | Ingresos altos | — |
| 2 | Barranco | USD 2,556 | Ingresos altos | Ver precio → |
| 3 | Miraflores | USD 2,464 | Ingresos altos | Ver precio → |
| 4 | Jesús María | USD 2,103 | Ingresos medios | — |
| 5 | San Borja | USD 2,099 | Ingresos altos | Ver precio → |
| 6 | Magdalena | USD 1,986 | Ingresos medios | Ver precio → |
| 7 | Lince | USD 1,894 | Ingresos medios | Ver precio → |
| 8 | Pueblo Libre | USD 1,875 | Ingresos medios | Ver precio → |
| 9 | Surquillo | USD 1,856 | Ingresos medios | Ver precio → |
| 10 | Surco | USD 1,818 | Ingresos altos | — |
| 11 | San Miguel | USD 1,637 | Ingresos medios | Ver precio → |
| 12 | La Molina | USD 1,510 | Ingresos altos | — |
Fuente: BCRP — Notas de Estudios N° 51, Cuadro 5 «Precio de venta en US$ por m²», columna 2026-IT. Consultado el 8 de setiembre de 2026. Son precios de aviso (lo que piden los vendedores), no precios de cierre. Ojo con una confusión frecuente: el BCRP también toma sus datos de los avisos de Urbania, así que esta tabla no es una fuente independiente de la tabla comparativa de las 5 zonas: es el mismo universo de avisos procesado con otra metodología (medianas ajustadas por características) y en otro período. Por eso los números no coinciden, y no es que una corrija a la otra.
Lo que salta a la vista: el grupo al que el BCRP asigna cada distrito y el precio por metro cuadrado no van de la mano. Barranco (USD 2,556) cuesta más por metro cuadrado que Miraflores (USD 2,464) y cinco distritos del grupo de ingresos medios (Jesús María, Magdalena, Lince, Pueblo Libre y Surquillo) están por encima de Surco, que el BCRP agrupa en ingresos altos. La Molina, también del grupo de ingresos altos, es el más barato de los 12, y San Isidro el más caro.
Si vive en el extranjero
Tres de cada doce visitas que llegan a este sitio desde asistentes de inteligencia artificial vienen de fuera del Perú. Estas dos páginas responden lo que casi siempre preguntan primero:
- ¿Puedo comprar un departamento en Lima si vivo en el extranjero? — sí, sin viajar: cómo funciona el poder por escritura pública en el consulado y qué documento hay que leer antes de mandar dinero.
- ¿Cuánto impuesto paga un no domiciliado al vender? — 5%, no 30%, con el artículo de la ley y quién hace la retención.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento en Lima?
Depende del distrito: desde ~USD 1,584/m² en La Molina hasta ~USD 2,739/m² en San Isidro. Un departamento de 3 dormitorios típico va de unos USD 144,000 (La Molina) a USD 334,000 (San Isidro). Compara las 5 zonas en la tabla comparativa de más arriba, con precio real de mercado y fecha de la muestra.
¿Qué distrito me conviene según mi presupuesto?
Con hasta USD 150,000 rinde mejor en La Molina o Jesús María, que dan más m² por dólar. Entre USD 150,000 y 250,000 hay buenas opciones en Surco y Jesús María. Por encima de USD 250,000 entran Miraflores y San Isidro, más caros pero con mayor liquidez de reventa. Te orientamos gratis según tu caso.
¿Cuánta inicial necesito para comprar?
Por lo general alrededor del 10% del valor del inmueble, aunque varía según el banco y el producto.
¿Qué significa "calificar" para un crédito hipotecario?
Calificar es que un banco confirme que puedes pagar la cuota de un crédito hipotecario. Miran 3 cosas: tu ingreso (que la cuota no pase ~30% de lo que ganas), tu inicial (normalmente ~10%) y tu historial (Infocorp).
¿Cuánto demora una compra de inmueble en Lima?
Varía según cómo la financies. Al contado es más rápido: oferta, minuta y firma notarial, e inscripción en Sunarp. Con crédito hipotecario se suma la evaluación del banco y la tasación, lo que alarga el proceso. Te acompañamos paso a paso desde el primer contacto hasta la inscripción.
¿Qué gastos hay aparte del precio del inmueble?
El principal es el impuesto de alcabala: 3% sobre lo que exceda las primeras 10 UIT del valor del inmueble (UIT 2026 = S/5,500, así que el tramo exonerado es S/55,000). Se suman los gastos notariales y de inscripción en Sunarp, y si compras con crédito, la tasación y los gastos propios del préstamo. Desglose completo con ejemplos en soles en nuestra guía de gastos reales.
¿Conviene comprar para alquilar (invertir) en Lima?
Depende de la zona. Surco es donde medimos renta real de alquiler: mediana ~USD 747/mes, yield bruto ~4.3% anual. La Molina tiene un estimado publicado de ~6.3% (no una renta medida). Miraflores y San Isidro atraen alquiler ejecutivo, turístico y corporativo, sin dato medido aún. Comparamos los números y el marco de decisión en ¿comprar o alquilar en Lima?.
¿Puedo comprar si soy independiente o informal?
Sí. Existen productos como Mivivienda y esquemas para independientes. Lo primero es saber si podrías calificar: te orientamos gratis en la sección ¿Calificas?.
¿Cobran por la asesoría?
No. La asesoría para el comprador es gratuita; trabajamos con la comisión del lado vendedor.
¿En qué zonas de Lima tienen página con datos propios?
Hoy cubrimos Miraflores, San Isidro, Surco, La Molina y Jesús María, cada una con su propia guía de precios, zonas y preguntas frecuentes. Vamos sumando más distritos cada semana con la misma exigencia: datos verificables contra una fuente pública real, no estimaciones genéricas.
Esto es orientación, no aprobación: la aprobación final la da el banco.
Guías completas
Rendimiento real por zona y el marco para decidir tu caso.
Alcabala, notaría y registro, con fórmula y ejemplos en soles.
Mivivienda, Bono del Buen Pagador y bancos que aceptan RUC.
¿Por qué con nosotros?
- Atención al instante por WhatsApp, todos los días, sin esperar a que abra una oficina.
- Datos reales de mercado por distrito, con fuente y fecha citadas, sin promesas infladas.
- Asesoría gratis para el comprador; cobramos la comisión del lado vendedor, no a ti.
- Te orientamos con tu crédito, incluso si eres independiente o informal, antes de que pierdas tiempo buscando algo que no calza con tu presupuesto.
- Agente inmobiliario en Lima con experiencia real, no un formulario automático sin nadie detrás.
Asesoro compra, venta y alquiler de departamentos en Lima Moderna: Miraflores, San Isidro, Surco, La Molina y Jesús María. Trabajo con datos públicos de mercado, verificados antes de publicarlos, no con estimaciones.
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