Por qué esta pregunta casi nadie la responde bien
Un portal con miles de avisos vive de que publiques (o de que el propietario pague por destacar su aviso). Decirte "en tu caso mejor alquila" lo enemistaría con quien le paga. Un banco vive de colocar créditos hipotecarios. Nosotros cobramos comisión del lado del vendedor cuando se concreta una venta — así que tampoco tenemos el incentivo perfecto, pero al menos podemos mostrarte el número real y dejar que decidas, en vez de empujarte hacia un solo lado.
Surco: el único cálculo con renta real medida
| Zona | Precio de compra | Alquiler mensual | Rendimiento bruto anual |
|---|---|---|---|
| Surco | USD 208,000 (mediana) | USD 747/mes (mediana) | ~4.3% anual |
Fuente: mismos datos ya publicados en la página de Surco (datos de mercado de portales públicos). Cálculo: (747 × 12) ÷ 208,000 × 100 ≈ 4.31%, redondeado. Es el único distrito donde tenemos precio de compra Y renta de alquiler medidos por separado — el resto son estimados o todavía no los medimos, como se explica abajo.
La Molina: un estimado ya publicado, no una renta medida
Nuestra propia página de La Molina cita un "yield bruto estimado de ~6.3% anual" para el segmento — la palabra clave es estimado: no viene de una renta mensual real que hayamos medido ahí, como sí ocurre con Surco. Lo mostramos igual porque ya está publicado con su fuente, pero no lo mezclamos con el dato medido de Surco.
Fuente: la página de La Molina ("Rentabilidad bruta de alquiler estimada para el segmento", reporte Urbania base nov-2025 para el precio de compra).
Miraflores, San Isidro y Jesús María: lo que sabemos (y lo que todavía no medimos)
| Zona | Lo que está confirmado |
|---|---|
| Miraflores | Fuerte demanda de alquiler turístico, ejecutivo y de estudiantes — de las más altas de Lima. Todavía no tenemos una renta mediana propia verificada para calcular el yield exacto. |
| San Isidro | Demanda de alquiler corporativo constante por ser el centro financiero de Lima, lo que sostiene precios y reventa. Mismo caso: sin renta mediana propia verificada aún. |
| Jesús María | Demanda de alquiler estable por cercanía a hospitales, oficinas y universidades. Mismo caso. |
Preferimos decir "todavía no lo medimos" antes que inventar un número. En cuanto tengamos una muestra real de alquiler para estas 3 zonas, actualizamos esta tabla con fecha y fuente.
Para ponerlo en perspectiva: un rendimiento bruto de ~4.3% (medido, Surco) a ~6.3% (estimado, La Molina) anual antes de gastos (mantenimiento, arbitrios, meses vacíos) es el rango que tenemos hoy para Lima Moderna — ni un mal negocio ni una mina de oro.
3 preguntas para decidir tu caso (más allá del número general)
Preguntas frecuentes
¿Comprar para alquilar (invertir) conviene en Lima?
Depende de la zona y tu horizonte. En Surco, la única zona donde medimos precio de compra y renta de alquiler real por separado, el rendimiento bruto es ~4.3% anual antes de gastos. La Molina tiene un estimado publicado de ~6.3% (no una renta medida). Miraflores y San Isidro tienen fuerte demanda de alquiler ejecutivo/turístico/corporativo, pero todavía no tenemos su rendimiento medido ni estimado.
¿Por qué un portal inmobiliario no me va a decir "mejor alquila"?
Porque su ingreso depende de que publiques o destaques un aviso de venta o alquiler — decirte que no compres ahora los enemista con quien les paga. No es mala fe, es el incentivo estructural del negocio.
¿Cuánta inicial necesito si decido comprar?
Por lo general alrededor del 10% del valor del inmueble en el mercado tradicional, aunque hay productos estatales (Mivivienda con Bono del Buen Pagador) que piden desde 7.5%. Varía según el banco y el producto — te orientamos gratis en ¿Calificas?.
¿Qué gastos tiene comprar, aparte del precio?
El principal es la alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT del valor del inmueble en propiedades usadas), más notaría, registro en Sunarp y, si financias con crédito, la tasación. El detalle completo con ejemplos está en esta guía.
¿Y si no estoy seguro todavía?
No hace falta decidir hoy. Te podemos orientar gratis con tu caso puntual — presupuesto, zona y horizonte — sin compromiso de compra.
Cuéntanos tu presupuesto, zona de interés y horizonte de tiempo, y te damos una lectura honesta de qué te conviene — sin empujarte hacia la compra si no es tu mejor jugada.
Asesoro compra, venta y alquiler en Lima Moderna. Trabajo con datos propios verificados por zona, no con estimaciones genéricas.
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