¿Puedo comprar un departamento en Lima si vivo en el extranjero?
Última actualización: 10 de setiembre de 2026
Sí, y sin viajar. El camino es un poder por escritura pública otorgado ante el consulado peruano del país donde usted vive: nombra a alguien de confianza en Perú para que firme la compra en su nombre. Es un trámite del Ministerio de Relaciones Exteriores, publicado en gob.pe, no un arreglo informal.
Lo aclaramos porque se confunde seguido: «no domiciliado» es una condición tributaria, no un permiso. Define cómo tributa usted por las rentas del inmueble — no si puede comprarlo. Un peruano que vive en Madrid, Santiago o Miami compra exactamente igual que uno que vive en Lince.
Qué exige el poder consular (y por qué se traba)
El punto donde más gente se atasca es este: el consulado no le redacta el poder. Usted tiene que llevarle una minuta ya preparada por un abogado en Perú, con las facultades exactas que quiere otorgar. Si las facultades quedan cortas, su apoderado no podrá cerrar y habrá que rehacer el poder desde cero.
- Minuta redactada en Perú con las facultades específicas: firmar la minuta de compraventa y la escritura pública, inscribir en SUNARP, y hacer los trámites ante la municipalidad y las empresas de servicios para pasar la titularidad.
- Copia literal de la partida registral del inmueble emitida por SUNARP. El consulado la pide con antigüedad máxima de una semana.
- Cita presencial en el consulado de su jurisdicción para firmar la escritura ante el funcionario consular.
Los requisitos, el costo y los plazos exactos los fija cada consulado y cambian según el país, así que hay que confirmarlos en el suyo. El trámite oficial está acá: Otorgar poderes por escritura pública desde el exterior — gob.pe.
El documento que hay que leer antes de mandar un solo dólar
La copia literal de SUNARP no es un requisito burocrático: es la única prueba de quién es el dueño inscrito y de si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras cargas. A distancia usted no puede tocar la puerta ni preguntarle al portero, así que ese papel es su verificación.
Léala usted mismo, recién emitida, antes de firmar el poder. Si alguien le dice que no hace falta, o le manda una copia de hace meses, eso ya es la señal.
Cuánto cuesta comprar, además del precio
- Alcabala: 3% sobre la parte del valor que exceda las primeras 10 UIT. Lo paga el comprador.
- UIT 2026: S/5,500 (SUNAT) → el tramo exonerado de alcabala es S/55,000.
- Gastos notariales y de inscripción en SUNARP, que varían según el valor del inmueble y la notaría.
El desglose completo está en los gastos de comprar un departamento en Perú.
Y si después lo vende o lo alquila
Ahí sí cambia todo según si usted es domiciliado o no. La tasa que se aplica al no domiciliado que vende un inmueble en Perú está en cuánto impuesto paga un peruano no domiciliado al vender — con la cifra de SUNAT y no la que se repite de oído.
Cuánto cuesta el metro cuadrado, por distrito
Antes de elegir zona a distancia conviene mirar el precio por metro cuadrado, que es lo único comparable entre avisos. El Banco Central publica los de 12 distritos de Lima:
- Los más caros: Barranco (USD 2,556/m²) y Miraflores (USD 2,464/m²).
- Rango intermedio: San Borja (USD 2,099), Magdalena (USD 1,986), Lince (USD 1,894).
- Los más accesibles de la medición: Surquillo (USD 1,856) y San Miguel (USD 1,637).
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo comprar un departamento en Lima sin viajar al Perú?
- Sí. Se otorga un poder por escritura pública ante el consulado peruano del país donde vive, nombrando a alguien en Perú para que firme por usted. El consulado necesita una minuta redactada por un abogado en Perú con las facultades exactas que se quieren otorgar.
- ¿Necesito ser residente en Perú para comprar un inmueble?
- No. La condición de domiciliado o no domiciliado es tributaria, no un permiso: define cómo tributa por las rentas del inmueble, no si puede comprarlo.
- ¿Cuánto impuesto pago al comprar?
- Alcabala: 3% sobre la parte del valor que exceda las primeras 10 UIT. Con la UIT 2026 en S/5,500, el tramo exonerado es S/55,000. Lo paga el comprador, viva donde viva.
- ¿Qué debo revisar antes de comprar a distancia?
- La copia literal de la partida registral en SUNARP, recién emitida: ahí figura quién es el dueño inscrito y si hay hipotecas o cargas. El propio consulado la exige con antigüedad máxima de una semana.
Fuentes
- Ministerio de Relaciones Exteriores — otorgar poderes por escritura pública desde el exterior
- SUNAT — valor de la UIT
- Ley de Tributación Municipal — alcabala
Esta página es orientación de un agente inmobiliario en Lima, no asesoría legal ni tributaria. Los requisitos consulares y las tasas cambian: confírmelos en su consulado y con SUNAT antes de decidir.