Por qué esta pregunta casi nadie la responde con números reales
Un broker de alquiler gana comisión si alquilas. Un vendedor de terrenos gana si compras. Nosotros trabajamos del lado de la venta de terrenos en Lurín, así que tampoco tenemos el incentivo perfecto — pero preferimos mostrarte el número real de ambos lados y dejar que decidas según tu propia operación, en vez de empujarte hacia un solo lado.
Los 2 números, uno al lado del otro
| Concepto | Precio | Fuente |
|---|---|---|
| Alquiler de almacén clase A/A+, promedio Lima | US$6.58/m² al mes | Cushman & Wakefield, Marketbeat Industrial S2-2025 |
| Compra de terreno industrial en Lurín | Desde US$152/m² (solo terreno) | Cushman & Wakefield, T1-2026 |
El alquiler subió 14% interanual y la vacancia de almacenes Clase A/A+ en Lima es de 9.0% — el mercado de alquiler está más ajustado que hace un año. El precio de compra de terreno en Lurín específicamente es de US$152/m² (ver el detalle completo y la comparación contra Chilca en esta página).
Nuestro cálculo: ¿cuántos años de alquiler cuesta el terreno?
Este cálculo es nuestro, con una fórmula simple: dividimos el costo de comprar el terreno entre el costo anual de alquilar la misma superficie. Ojo: es solo el terreno — no incluye construir la nave industrial, licencias, ni el hecho de que un terreno propio se revaloriza con el tiempo mientras el alquiler es puro gasto. Es un punto de partida para pensar el plazo, no una recomendación de inversión.
| Superficie | Alquiler anual (US$6.58/m²/mes) | Compra de terreno (US$152/m²) | Equivalencia |
|---|---|---|---|
| 1,000 m² | US$78,960/año | US$152,000 | ≈ 1.9 años de alquiler |
| 2,000 m² | US$157,920/año | US$304,000 | ≈ 1.9 años de alquiler |
| 5,000 m² | US$394,800/año | US$760,000 | ≈ 1.9 años de alquiler |
Cálculo propio: (precio del terreno) ÷ (alquiler mensual × 12). El resultado es el mismo para cualquier superficie porque ambos precios son por m². No es una recomendación de "comprar siempre gana": el terreno solo, sin construir, no reemplaza un almacén ya operativo — construir toma tiempo y capital adicional que el alquiler no exige. Además, hace falta más terreno que área techada: un almacén de 1,000 m² no cabe en un lote de 1,000 m² (retiros, patio de maniobras y coeficiente de ocupación reducen el área construible a aproximadamente 60%-70% del lote), así que el plazo real de equilibrio es mayor a los ~1.9 años de este cálculo simplificado. Úsalo para dimensionar el plazo, no como respuesta cerrada.
3 preguntas para decidir tu caso (más allá del número)
Cuéntanos el metraje que necesitas y tu horizonte de operación, y te damos una lectura honesta de qué te conviene — sin empujarte hacia la compra si alquilar es tu mejor jugada hoy.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un almacén en Lima Sur?
El promedio de Lima es US$6.58 por m² al mes (Cushman & Wakefield, Marketbeat Industrial S2-2025), 14% más que el año anterior. La vacancia de almacenes Clase A/A+ en Lima es de 9.0%, así que el mercado está relativamente ajustado.
¿Cuánto cuesta comprar terreno para construir un almacén en Lurín?
Desde US$152 por m² en promedio al primer trimestre de 2026 (Cushman & Wakefield) — sin contar el costo de construir la nave. El detalle completo, con el rango de anuncios activos, está en esta página.
¿Qué conviene más para una empresa que recién empieza a operar en Lima Sur?
Casi siempre alquilar: evitas inmovilizar capital en construcción mientras validas cuánto espacio realmente necesitas. Comprar tiene más sentido cuando ya tienes un horizonte de operación claro de varios años y quieres construir un activo propio.
¿El precio de alquiler es negociable?
Sí, especialmente en contratos de mayor plazo o metraje. El US$6.58/m² es un promedio de mercado, no una tarifa fija — varía según la calidad del almacén (altura, condominio industrial, ubicación exacta).
¿El terreno en Lurín se revaloriza con el tiempo?
El promedio de Lima subió 1.8% interanual (de ~US$127.5/m² a US$130/m², T1-2025 a T1-2026, según Cushman & Wakefield) y hoy Lurín es el submercado más caro de Lima Sur, con US$152/m². No tenemos el dato de Lurín específico en T1-2025 para calcular su propia variación, así que no afirmamos un porcentaje de revalorización solo para ese submercado. No es una garantía de rendimiento futuro.
Cifras de referencia de mercado, no una cotización cerrada. El cálculo de equivalencia entre años de alquiler y compra de terreno es una estimación propia con metodología explicada, no una recomendación de inversión. Información referencial, no constituye asesoría legal ni financiera.
Fuentes citadas en esta página
- Cushman & Wakefield — Marketbeat Industrial S2-2025, citado por Infobae (4 de marzo de 2026): precio de alquiler y vacancia
- Cushman & Wakefield — reporte de mercado industrial de Lima, T1-2026, citado por Gestión (7 de mayo de 2026): precio de compra de terreno en Lurín
Guía elaborada por Juan Carlos Gálvez, agente inmobiliario en Lima, con datos de mercado verificados y fuente citada en cada cifra.